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陷入危机还是转危为安?

来源:hg0088 发表时间:2019-04-07 15:38
美国房地产走到这一步,有人口结构的因素:美国婴儿潮一代人正在退休,而千禧一代作为购房主力的购买意愿并不强烈,加之购房税后支出增加、银行放贷谨慎、抵押贷款利率未来有望抬升等因素,导致美国住房市场需求整体疲弱。
即使长期抵押贷款利率下滑有可能吸引更多买家入场,并刺激建筑商加大房屋建设,但房屋建筑商面临着一系列困境,如地价昂贵等使房屋建造成本上升、劳动力短缺、监管收紧等障碍。此前,美国住房建筑商协会公布的3月NAHB房屋市场指数为62,略低于预期值。之前该数值曾连续两个月上涨,这同样表明房屋开发商此前的乐观情绪在逐渐走低。
对美国房地产市场有长期观察的大卫·哈吉斯(David Haggith)在2007年时是房地产经理,通过行业观察结果和数据分析,他相信美国住房市场正处于灾难性崩溃的边缘。那些房地产经纪人都觉得他疯了,唯一他的家人听了他的劝,在房价崩溃前三个月卖掉了一直舍不得出手的房子。
现在哈吉斯相信,一场房地产危机2.0版正在到来——他对《财经》记者解释说,所谓2.0版是相对于上次房地产泡沫破灭的2007年-2009年危机而言,那次房地产危机始于美国,也几乎仅限于美国。现在的2.0版危机则在美国、加拿大、澳大利亚、英国等地同时发生。
在哈吉斯看来,考虑到市场下降的程度和下降的速度,2018年-2019年美国房地产市场崩溃的2.0版本几乎是不可避免的,而整个美国提到房地产人们的情绪都非常糟糕。
即使不相信形势严峻到了美国在经历一场房地产危机的地步,悲观者认为就算是房地产市场现在已经触底,但这并不影响美国经济停滞的可能,或者在今年更晚时变得更糟。如果房地产销售不佳,今后数月,美国房地产的价格可能都是螺旋向下的。
克兰兹勒指出,美国住房建筑商LGI Homes的报告表明,其1月份的住房交付量延续了同比下降的趋势,另一个住房建筑商Toll Brothers的新订单报告令人震惊的24%的减少。
乐观者则认为,住房市场正在降温,但美国房地产市场出现大危机的可能性并不大。尽管当前美国名义房价已经突破2007年的高点,但剔除通胀后的实际房价涨幅并不大,且过去的十几年时间里居民收入也在增加,也可以部分解释房价的涨幅。另一方面,美国每一轮房地产市场出现泡沫化,都伴随着房屋空置率的提升,但本轮美国房地产空置率一路向下,且当前仍在历史低位区间,也说明泡沫化程度并不高。
如果真的有房地产危机,对美国来讲,数据公司Real Capital Analytics高级副总裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)对《财经》记者说,过去持续到现在的房地产危机更是一场买不起房的支付危机。
这场购房者的支付危机始自于过去几年房价的快速上涨,待售房屋供应始终紧张,新建房屋明显不足,变成了一个恶性循环,加上更高的抵押贷款利率,这些合力在过去两年内加剧了这场危机。有数据显示,到2018年底,对于一个典型的美国家庭来说,新房和现房销售中仅有56.6%是可以负担得起的。
这场支付危机使建筑商也不敢怠慢。住房建筑商Toll Brother负责人就指出,可支付性是他们必须注意的事情,该建筑商的平均销售价格在持续上涨,比五年前大约上涨了7万美元,这不是每个购房者的财力能够满足的。
尽管近期房价有所下跌,但仍处于相对高位,有评论指出,令人困扰的是,即使30年按揭利率只有4.5%,美国人也买不起房。即使通胀回升,美联储若要避免楼市崩盘可能也别无选择,只有保持利率不变。
美国房地产牵连了太多重要的经济部门,从银行业、制造业、大宗商品到国际贸易、运输、消费者的支出等等。美国房地产是陷入更大的危机,还是全身而退,还是会更加欣欣向荣,仍是未知数。
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